賃貸と持ち家、どっちが良いか問題。
昔は持ち家派が多かったようですが、今は賃貸派が増えてきているみたいです。
ひとえにホリエモンやひろゆき氏などの発言力あるひとたちが、割と賃貸を推してるからかなとは思います。
よくわからないデータを持ち出して「どっちがお得だ！」とか言ってる人もいますが、あんなのはデータの取得の仕方や、どこを切り取るかによっていくらでも数字は変化しますから、まったく参考になりまへん。笑
そもそも人によって収入や生活の状況はまったく違うわけで。
もう本当に自分がどう考えるかなんだろうなぁと思っています。
そんな持ち家・賃貸問題について、個人事業主の僕がなぜ家賃16万円の賃貸を選んだのか、その理由についてお話ししようと思います。
本音を言うと、友達や親戚に「家賃いくら？」って聞かれて、「16万円」って答えたら「もったいな！家買えるやん！」って言われることがめちゃくちゃ多いので、賃貸を選んだ理由をはっきり答えられるようにまとめておこう、という意図でこの記事を書いています。
持ち家や賃貸のメリット・デメリットを知りたい方は、少しは参考になるのかなと思います。
ちなみに、細かい数字の話は他でされまくってるので今日はあまり触れません。
結論から行きます。
- 会社を辞め、新婚2ヶ月目で無職
- 本気で悩んだすえ、人に雇われない生き方を選択
- ブログの魅力に気づき、本質を探る旅に出る
- 雑記ブログ２つ、特化ブログ６つ運営
- Wordpressカスタマイズ、広告、ライティング、ディレクションも専門（専門？）
- ４歳の息子が可愛いくて毎晩イチャイチャしてる
結論、長く住めないから賃貸
僕もいろいろ計算して、「いくらの物件で何年以上住んだら持ち家のほうがお得」とか考えていた時期がありました。
が、そもそも同じ物件に何十年ってなかなか住めないよなぁ
と気づいたんです。
- 仕事の状況によって場所が変わるかもしれない
- 子供が増えて狭くかるかもしれない
- 反対に子供が自立して夫婦二人では広すぎるかもしれない
- お隣さんが変な人になるかもしれない
- 上の階に大家族が来て騒音で悩まされるかもしれない
- 子供が学校でいじめられて引っ越しするかもしれない
- お受験で遠い私立の学校に入学するかもしれない
- 家族がケガをして2階建ては無理ってなるかもしれない
- 親が高齢で一緒に住むことになるかもしれない
- 親がいなくなって空いた実家に住むことになるかもしれない
そんな状況がドンドン変わる人生の中で、どうして持ち家が良いと思えるのか、逆に不思議でならない。
「4人家族だから80m²は欲しい」と考えてる人は多いけど、10年後に子供が独立して、夫婦で「もっと狭いところでいいよね〜」って言ってるところを想像する人は少ない。
ほとんどの人が、80m²の持ち家と賃貸を比較して何年住めば持ち家がお得」みたいな話をするけど、そうじゃないぞと言いたい。
賃貸なら、その時の状況に合わせて最適な家を選び、必要な家賃を払う。そこを飛ばして同じ広さで同じ築年数で同じ設備で比較しても無駄、と僕は思います。
持ち家は古くなっていく一方だが、賃貸なら常に築浅に住める。
そもそも僕は築浅派なので、持ち家で30年後を想像したときに「たぶん古い家を売って引っ越ししそうだな〜」と思ったんです。
というか、築20年でも怪しい…笑
新築分譲マンションをローンで買ってウキウキする人は多いけど、10年住むだけで築10年になるということを忘れてる人が多い。
築浅派の人からすれば、築10年って割とギリギリラインじゃないですか？
築30年にもなるともうかなりガタは来てるだろうし、住み続けるなら間違いなく修繕やリフォームが必要になる。
それでも新築のときに設定された金額を払い続けなきゃいけないのはつらい。
毎年物価を評価されて、残りのローン年数で割った金額を払うとか、そういうシステムなら良いですよ。新築は5000万円÷30年、5年後は4000万円÷25年、10年後は3800万円÷20年、みたいな感じにしてくれるなら、持ち家も検討するかも。笑
新築のときに評価された価格の5000万円を30年後も払い続けるのは、僕には無理です。
それなら僕は5年ごとぐらいに引っ越しして、築浅に住み続けたいと思った。
死んだらローン控除
すごい制度ですよね。機構団信特約制度。
ローンで家を買って、自分が死んだらローンが全額控除される。
残された家族は借金ナシでその家に住み続けられるという。
たしかに、これは考慮する余地があると思う。
でも、そうやって最悪のケースを想定するのは良いことだけど、それなら火事は？地震は？ローンだけ残るリスクも同様に考えるべきでは？と思う。
賃貸の最悪のケースは、自分が死んで家族だけが残されること。たしかにコレはきつい。
でもある程度お金は残しておくし、なんなら実家にも住めるんだから、なんとかなりそうな気はしている。
けど、じゃあ持ち家の最悪のケースはというと、何らかの理由で家に住めなくなったけどローンだけ残っている状態、ですよね。
・火災保険はほぼ加入必須だけど、条件によっては全額保証されないこともある。
・地震保険は任意だから、入っていない人も多いんじゃないかな？しかも、これも全額保証ではない。
・台風や地盤沈下などの自然災害なんかだと、「自然災害時債務免除特約」みたいな特約をつけておかないとまったく補償されない。（しかも、家屋全壊でも24回分しか控除されないんだって。）
賃貸なら、新しい家を探せば住むだけです。無駄な保険や特約は不要です。
もし「死んだら」って最悪のケースを言ってくる人は多いけど、じゃあ持ち家の最悪のケースも同じように考えてほしい。
「死んだらローン控除」っていう持ち家の良い部分だけを取り上げて考えるべきではない、と僕は思います。
持ち家はローン以外の出費が多い
この問題はいろんなことが絡み合いすぎているので、安易にお金の話をするべきではないのですが…
やっぱり持ち家のローンと賃貸の家賃は比較されがちなので、「持ち家はローンだけじゃないんだよ」ってことは書いておこうかと思います。
- 家の経年劣化による修繕や設備の交換
- 固定資産税や都市計画税
- マンションなら修繕積立金
- ローン特有の保険や特約
サクッと書きましたが、計算するとかなりの金額になると思います。
修繕や設備の交換はガマンすれば費用を抑えることはできますが、特にキッチンなんかは10年くらいでデザインの流行りも変わりますし、ビルトインの食洗機つけたい！センサーで反応するやつ設置したい！最新の浄水器に変えたい！なんて欲はドンドン出てきますから、結構な出費になったりします。
あ、トイレも新しいデザインのが毎年出てますから、10年も使えば替えたくなるはずです。畳も新しいのに替えたいし、クロスや床材も貼り替えたい。
ジャイアンが打った野球ボールが飛んできて窓ガラスが割れれば自己負担。（賃貸ならほとんどのケースで大家さんや管理会社が負担してくれます。）
一戸建てなら、20年くらいしたら外壁の塗り替えもしたいし、屋根の状況によって修繕が必要になるのも20年くらいかな。
健康状態によっては、大幅なリフォームでバリアフリー化も検討するかもしれません。どうしても親が一緒に住む必要が出てきた…なんてときも、いろいろと変える必要があり、その都度お金がかかります。
なのでもし、賃貸とローンを比較するのであれば、そのあたりも是非頭に入れたうえで検討していただければと思います。笑
なぜ売れると思うのか？
日本経済の景気が良く、なんでもかんでも売れる時代はたしかにありました。
でも今はもうそんな時代、とっくに終わっていると僕は思っています。
専門家ではないので詳しい話はしませんが、
基本的に20～30年でマイホームの資産価値は50％減少するらしいです。
木造一戸建てだと、22年で資産価値が0になるとかのデータもあります。
「2022年に東京ドーム約2200個分が一気に市場に出てくる」とか、
「需要が限りなくゼロに近い物件が出てきた」とか、
年々、物件は売れなくなっていくという情報が増えてきているように思います。
もちろん、多くの物件はしっかり対策をすれば売れると思いますし、中には「近所に大型ショッピングモールができた！」などの理由で、購入した金額よりも高値で売れる可能性もあります。
反対に、「50％くらいで売れると思っていたのに、資産価値が0と言われた」とか、そういうまったく売れない可能性もあるわけです。
これって、もはやギャンブルじゃん。笑
それなのに、「持ち家は売れるから賃貸よりお得」と言っちゃうのは、いささか安易すぎると思いませんか？
あなたが「不要」になって売りたいモノを、なぜ他の人が「欲しい」と言ってくれると信じているのか。
なぜ、売れると思うのか。
不思議でなりません。
在宅ワーカーは「ローン控除」より「家賃の経費」がお得
マネーリテラシーが少しでもある人にとっては、「控除」や「経費」は頭を悩ませるポイントですよね。
「持ち家をローンで購入すれば、ローン控除で節税になる」
これが、一般的な考え方です。
でも僕みたいな在宅ワーカーの場合、賃貸の家賃も経費になるので、どちらがお得か考えなければいけません。
ちなみに、サラリーマンの副業を自宅でやっている場合も、家賃の一部を経費にすることができます。
どっちがお得か？ですが・・・
ローン控除は、最大で13年間、ローン残高の1％が控除される。最大は年間40万円。
どれだけ高額のローンだったとしても、最大で40万円しか控除されません。
ローンの元本を経費にすることはできません。
家賃は、事業用に使っているスペースの床面積の割合を経費にできます。
狭いワンルームだと70％ほど経費にすることもできますし、２LDKや３LDKでも20～50％ほどを按分することができます。
僕の場合、約70m²の３LDKで、30％ほどを経費にしますので、毎月約5万円、年間約60万円が経費になります。
ローン控除は最大でも13年間なので、14年目からは控除が一切なくなるという点も、見逃してはいけないポイント。
家賃を経費にする場合は、そのような年数の制限は一切ありません。
もちろん、住む家の広さや、仕事で使っているスペースの割合によっても変わってきますが、少なとも僕の場合はローン控除よりも家賃経費のほうがお得ということになります。
こだわりが強いなら持ち家
最後のまとめになりますが、お金があって、家へのこだわりが強いなら、持ち家にすればいいと思います。
あと、30年以上絶対に住み続ける覚悟がある、という人も、持ち家が良いと思います。
でも僕はたぶん30年も同じところに住み続けられない（10年でも怪しい）し、修繕やなんやでローン以外にお金がかかることにストレスを感じるんだろうなーって思うので、当分は賃貸かなと思っています。
もちろん人によって考え方は違うので、自分の人生プランの中で何が最適かをしっかり考えて、持ち家と賃貸を考えるべきだと思っています。
なので「家賃16万円やったら、家買えるやん！」なんてバカな質問は、しないで欲しいなと思いますまる
